沈阳为何连夜叫停“大学生零首付”政策

沈阳再现房产新政下发后被连夜叫停。

当前最热的市场无疑是楼市，在央行、财政部等多部门鼓励加杠杆、减税费购房之下，各地方政府纷纷出台房地产救市新政，堪称“无所不用其极”。不过昨天（3月1日）楼市最热的地方不是深圳、上海、杭州这样的老面孔，而是位于东北的沈阳。

当前，尽管一线楼市火爆，但二三线乃至三四线楼市仍面临巨大的去库存压力。压力之下，各地奇招层出不穷，包括降低税费、鼓励农民进城购房、推进异地贷款、提高贷款额度、放宽提取公积金条件等。

昨天下午，沈阳更是宣布房产新政，沈阳新出的毕业未满5年大学生可以“零首付”买房——想一想，“首付”曾是多少人买房梦想中的拦路虎？因此，政策一经公布，引发外界强烈关注。

不过，昨日夜间，沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称，相关“零首付”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

沈阳市亚运村附近

沈阳去库存瞄准毕业生

3月1日，沈阳市政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（以下简称《意见》），内容包括：对个人购买住房的，市区两级给予奖励政策；公积金最高贷90万元；土地供应减半；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住等。其中，尤为劲爆的一条跟大学生有关。

上述《意见》第十四条明确，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

安居客沈阳公司总经理王笑在接受采访时表示，沈阳库存多集中在沈北、东陵和苏家屯区域，而从以往数据看，这三类区域刚需产品去化有近三成为周边城市移居沈阳移民购买，尤其有大学城和地铁的沈北，是很多大学生毕业落户的首选。新政的推出，是将购房人群有效放大，“上述政策，一方面在救市，另一方面也是在留人”。

2012沈阳春季房交会上曾有房地产商打出“零首付”广告。据介绍，所谓的零首付其实就是由开发商为购房者垫付首付款的一种营销手段。

沈阳库存居于高位

沈阳市政府出此奇招也是出于楼市库存的压力。

在此前，沈阳市库存一直处于高位。克而瑞沈阳机构的统计数据显示，截至1月31日，沈阳市商品住宅（不含政策性用房）库存面积为2829.6万平方米，消化周期25个月；而在去年同期，该库存数据为2938.6万平方米，消化周期26个月；截至去年12月31日，库存数据为2842.6万平方米，消化周期25个月。

中国指数研究院数据显示，沈阳市2月份新建商品住宅均价为7066元/平方米，在截至2016年2月的三年时间内，沈阳市的房价最高曾达到7952元/平方米。而如今的房价大约回落至5年前，2011年7月的水平。同策咨询研究部数据显示，截至今年1月末，沈阳新建商品住宅库存面积2107万平方米，环比减少3万平方米，去化周期为18个月。

而在2月29日，沈阳市长潘利国主持召开办公会议，强调要提高沈阳作为区域中心城市对周边人口的吸纳能力，改善房地产供需结构，促进沈阳房地产市场平稳健康发展。

潘利国指出，房地产业关联度高、带动力强，是沈阳市重要的支柱产业。近年来，沈阳市房地产市场总体保持了平稳的发展态势，但仍存在结构性矛盾，要进一步改善房地产供需结构，消化房地产库存。

《意见》设定的目标是，今年，沈阳市要实现商品房销售同比增长10%，库存去化周期控制在合理区间，房价运行保持平稳，力争用2-3年时间使沈阳市房地产市场供需结构达到均衡。

为此，沈阳在土地供应、基础设施和配套建设以及公积金贷款等方面出台政策，支持广大市民购房。同时，通过政策引导，鼓励高端人才、高校毕业生、农民工等群体来沈买房落户。

此外，《意见》还提出了一系列降低二手住房交易税费的举措，包括二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，一年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

难落实：新毕业购房人难贷款

在地方政府新政中，“零首付”还是第一次出现。多位房地产业内人士分析，沈阳房地产市场去化压力巨大，政府出台此举意图刺激购房。

中原地产首席分析师张大伟指出，沈阳房地产市场成交还可以，就是库存太多了。

而零首付新政，对银行来说，毕业未满5年又要零首付的购房者，是不合格的贷款人，很难符合银行风险防控要求；而对开发商来说，这类购房者由于不能及时带来首付款的现金流，也不是他们想要的客户。

张大伟认为，对于这些购房人来说，即使银行允许其零首付，高昂的月供也将是难以承受的负担。目前沈阳新房均价7000，以一套面积100平方米的住宅计算，零首付贷款需70万，月供4000多，而沈阳2015年的社会平均工资不到5000元。

新政连夜被叫停

昨日夜间，上述沈阳零首付政策被叫停。

针对有消息称“沈阳下发房产新政新，毕业生购房实行‘零首付’”一事，新华社记者向沈阳市有关部门求证。沈阳市政府有关部门表示“关于支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行‘零首付’政策”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

眼下还不清楚《意见》提及的其他政策是否会继续实施。