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“准地王”大战 东坝孙河和丰台石榴庄4块宅地8月出让

2015-08-21 18:27:43 评论: 字体大小 T T T 扫描到手持设备
一位不愿具名的房企人士就认为,目前孙河区域的价格已经很高了,如果该地块最终拍出5万元/平方米的楼面地价,加上合理的回报,未来入市时得卖到15万元/平方米。某国企负责人的一句笑谈,说的正是即将出让的丰台石榴庄地块。

北京土储中心最新挂出的位于东坝、孙河和丰台石榴庄的4地块尚未入市就已经“沸腾”。除了地处热点区域以外,地块本身的素质也可圈可点。业内人士指出,由于上述几个区域豪宅化趋势已成,并且已具备一定市场接受度,后期项目操作难度相对减小,因此这4宗地块必然将遭到“疯抢”,“地王”标准也将密集被刷新。

房企跃跃欲试

新一轮的抢地大战即将一触即发。在历经了再一次的土地供应干涸期后,7月底以来,连续多宗经营性用地在北京市国土局网站挂牌出让。截至8月19日,共有5宗地块处于挂牌公示期,其中除1宗商业地块外,其他4宗均为住宅用地。值得一提的是,这四宗宅地位于当前北京楼市的热点区域及主城区,包括朝阳的东坝、孙河以及丰台的石榴庄。8月底开始,它们将陆续出让。

“这几块地我们目前都在跟,无论是区域位置,还是地块品质,都要比前段时间出让的要好。拍地肯定是要去参与的。”某国企负责人告诉记者。

这其实也道出了多数在京主流房企的心声。接受采访的多家知名房企负责人都对上述地块表现出浓厚的兴趣。而对于地块预期的价格,一位上市房企负责人认为,今年以来北京土地市场的价格普遍高企,目前挂出的这几块地起始价并不高,也说明未来竞拍的空间还很大。

上述国企负责人则一语点破高地价的奥秘:“很多地块拍出时,大家都觉得贵得离谱,但过一两年再回头去看,依然觉得物有所值。尤其是在北京,在热点区域越早拿地越合适。”

可以预见的“抢地”

让众多房企翘首企盼的地块出让,在今年变得尤为稀缺、可贵。今年前7个月,北京仅成交21宗宅地,创造了近3年同期的新低。某房企北京公司负责人感叹:“今年朝阳区公开挂牌的地不足5块,如果真能抢到手,也算是赚到了。”

市场人士分析指出,今年楼市持续回暖,房企资金情况得以缓解,对土地尤其是宅地的需求开始回升。供应的稀缺与企业购地意愿的增强,使得今年出让的宅地多遭到“抢购”,预计这4宗宅地也不例外。

记者在整理年内土地出让纪录时发现,今年以来北京土地市场采取了交替推出冷热门地块的做法。业内人士认为此举一方面是为避免出现“流拍”;另一方面也是为了避免土地市场长期“高温”。

亚豪机构副总经理任启鑫分析,由于整体供应的稀缺,之前推出的一些冷门地块也遭热抢,由此推断,即将出让的几宗热门地块的命运可想而知。他进一步表示:“地王标准将会被再次刷新,而这四块宅地未来打造的项目也必将成为豪宅一员。”

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东坝新贵区域,新盘将推

从一文不名到“高攀不起”,东坝只用了2年时间就完成了华丽蜕变。

毗邻东五环的东坝区域,坐享第四使馆区的天然配套,同时将是未来重心东移的受益板块之一,自然成为北京土地市场上炙手可热的区域。统计显示,近两年来,东坝区域共成交宅地7宗,实际楼面价最高超过5万元/平方米,并以此迅速集聚了恒大、保利、龙湖、首开等品牌房企。

“这个区域无论从地段、配套,还是交通条件来看,都已经具备开发中高端楼盘的潜力。”一位多次参与东坝区域地块竞拍的房企人士表示,目前区域内现有的商品房也以低密度中端产品为主,多年的开发已经为整个区域奠定了一个较好的氛围。他进一步指出,尽管被外界认为配建了自住型商品房是硬伤,但这是土地出让时“绑定”的,无法更改,对于区域而言仍是瑕不掩瑜。

据了解,目前该区域内没有纯新项目在售,龙湖首开项目、保利东坝项目、恒大华府等将在今年内推出。

在多位业内人士看来,东坝的区域潜质已经在逐步释放,只要再推地块,很多房企都会积极参与拿地。

孙河突破想象,豪宅扎堆

无论是前期横扫别墅市场的龙湖双珑原著和泰禾北京院子,还是目前风头正劲的首开琅樾和中粮瑞府,无不在一次又一次地刷新业内外对于朝阳孙河区域的认知。

2012年以来,包括龙湖、泰禾、首开、中粮在内的房企纷纷进驻孙河区域,共成交宅地5宗,实际楼面价最高为48000元/平方米。而就在前不久,中粮瑞府项目以20万元/平方米的“天价”入市,进一步突破了业界对孙河区域的想象。随后,周边的泰禾北京院子等项目成交量随即大幅上升。

值得一提的是,目前挂出的孙河北甸西村地块曾在去年已经挂牌,并两度惨遭流拍。对于该地块选择在当下重出江湖,业内人士也认为这缘于“时机不错”。

“今年以来,别墅及豪宅市场在多项利好政策的支撑下,成交量及成交价格稳步上升,对于企业的资金形成有效的补充,而求地若渴的开发商也会让这块地成为香饽饽。”已进驻孙河的某开发商负责人告诉记者,该地块此次入市减少了行政配建,价格比首次挂牌时低,又正值北京土地供需紧张之际,预计入市后将迎来众多房企争抢。

但并非所有业内人士都保持高度乐观。一位不愿具名的房企人士就认为,目前孙河区域的价格已经很高了,如果该地块最终拍出5万元/平方米的楼面地价,加上合理的回报,未来入市时得卖到15万元/平方米。“从目前来看,做出想要支持这一价位的产品,难度其实非常大。”该人士如是说。

石榴庄四环之内,优势显著

“连五环外的地块都能引发开发商互掐,可以想象四环内的地块又会是何种疯狂。”某国企负责人的一句笑谈,说的正是即将出让的丰台石榴庄地块。地处三四环之间,毗邻地铁10号线,成为石榴庄地块的天然优势。

据记者统计,近几年来丰台三四环区域仅成交7宗宅地,实际楼面价最高超过6万元/平方米。“石榴庄这块地可以说已经具备了准地王的一切优势。近两年同样区位的地块一推出都成为区域地价的最高点,这块地应该也不会例外。”上述国企负责人指出,四环内无论地块还是项目,目前都已经极度匮乏,但需求仍然存在,凭借成熟的地段和区域,未来的项目依然值得期待。

据了解,目前石榴庄周边在售的新盘仅有鲁能钓鱼台美高梅,定位为不限购的商住办公类产品,据项目负责人透露,该项目单套起价为300万-400万元,折合单价约为7万元/平方米。而与该项目同一地块的自住房项目部分早已选购完毕。

值得一提的是,即将推出的石榴庄地块还配建包括基础教育、医疗卫生等公共设施。接受记者采访的房企人士认为,这些配建项目如果操作得当,对项目定位的鲜明性以及吸引力将起到较大作用。

 

责任编辑:文尧木
来源: 新京报 
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时间:
2014年12月28日 ~2014年12月28日
地点:
北京市海淀区中科资源大厦南楼4层 水木汇咖啡馆